На что нужно обратить внимание при покупке готового арендного бизнеса (ГАБ).
Удачная локация
Помещение рядом с метро, с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, с парковкой и витринными окнами - настоящая находка. Такую локацию можно реализовать очень быстро и по хорошей ставке даже при смене арендатора.
История объекта
При покупке ГАБ нужно проанализировать максимальное количество вопросов: Нет ли судебных претензий предыдущего собственника к продавцу? Какова категория земельного участка и вид разрешенного использования? Возможна ли алкогольная лицензия? Согласованы ли перестройки помещения?
Надежность арендатора
Лучше всего если это известный региональный или международный бренд. Либо арендатор уже имеет опыт успешных проектов, и это проект в который он серьезно вкладывается.
Срок договора
Считается, что заключать договор меньше, чем на 5 лет, рискованно. Важно также обратить внимание на то, какой датой он подписан. Отличный срок - 7-10 лет. Идеальный, но очень редкий - 25, такие договора заключает «Макдональдс».
Окупаемость
На сегодня в Москве, внутри МКАД, арендный бизнес с окупаемостью быстрее 7 лет - реален только в случае наличия серьезных проблем или обременений объекта. Срок от 7 до 8 лет также вызывает подозрения. Потому что как правило цена занижена и занижена по какой-то не декларируемой публично причине.
Доходность
Прекрасные 13 % годовых - это очень примерная цифра, из которой нужно убрать: налоги, аренду участка, сопутствующие административно-организационные расходы и дополнительные расходы, связанные с согласованием каких-то моментов.
