Как известно, понятие «верхний предел стоимости» в Москве отсутствует. В связи с этим, в любой сфере бизнеса, а особенно в элитной недвижимости, можно найти объекты с запредельными ценами. Например, новые клубные дома, предлагают небольшие торговые помещения или помещения стрит-ритейла в ЦАО на выходе из метро, где стоимость квадратного метра доходит до 2 миллионов рублей. Чаще всего это прекрасные здания с большой витриной, отдельным входом и дорогой отделкой. Конечно, это стартовое предложение, которое с течением времени или в ходе переговоров снижается до 30%. Однако есть небольшой пул клиентов, готовых к подобной сделке. Чаще всего таким приобретением они решают свои некоммерческие задачи. Так как окупаться подобный объект может бесконечно.
Если говорить не о безумных, а просто высоких ценах, то окупаемость здесь составляет 13-14 лет. И несмотря на особенности нашей страны, где все хотят результат как можно быстрее, такие объекты все равно продаются. Так как в этом случае заказчику важны другие параметры, например, надежность или престиж. Большого снижения цены в такой ситуации быть не может, максимально - 5%.
Яркий пример - Тверская, 9. Два магазина с огромными витринами, отдельными входами и хорошими арендаторами, несмотря на которых собственник продает объект именно как помещение, а не как арендный бизнес. Потому что срок его окупаемости составит 18 лет, и рассматривать его как ГАБ можно только во вторую очередь. Минимальный срок по лотам с высокой арендной ставкой - 8 лет, без проблем, зашитых внутрь.
Все, что ниже 8 лет, вызывает вопросы. Это может быть дом во второй линии, вход с торца здания, витрины, заросшие деревьями, часть помещения, занятая антресолью либо подвалом, который всегда идет в нагрузку. В него можно спустить всю мелкую «служебку»: кабинет управляющего, уборные и т.п. - но подвал площадью больше 20-30% от общего метража - это тяжело.
Черты классического коммерческого объекта: первая линия, первый этаж, отдельный правильно расположенный вход, фасадные просматриваемые витрины, сетевой арендатор и отличный пешеходный поток. При таком раскладе окупаемость составит 8,5 - 10 лет. И это нормально, это значит, что помещение без серьезных внутренних проблем, не под судом, не в ипотеке, без обязательств, висящих на бывшем собственнике и т.п. Именно такие объекты наиболее ценятся.
Примеры объектов OXE CAPITAL, соответствующих данной тематике:
Помещение свободного назначения, Тверской район, 99 кв.м. Арендная ставка - 1 200 000 р/мес. ID: 5938
Офисное помещение в ЖК “Клубный дом на Плющихе”, Хамовники, 1100 кв.м. Арендная ставка - 3 000 000 р/мес. ID: 12296
Помещение свободного назначения, Китай-город, 235 кв.м. Арендная ставка – 1 700 000 р/ мес ID: 10750
Особняк, Якиманка, 1000 кв.м. Арендная ставка - 2 360 000 р/ мес. ID: 9058
Торговое помещение, Басманный район, 176 кв.м. Арендная ставка - 1 500 000 р/ мес. ID: 12200
